劳伦菲利普斯 对于外行来说，抵押贷款似乎是他们未来财务上最复杂的障碍。常规贷款和非常规贷款？私人抵押贷款保险？三十年房贷？即使是资金最雄厚的首次购房者，也有足够的术语来吓跑。幸运的是，所有这些与抵押贷款相关的语言都可以通过一点努力来学习。
如果你想买房子，你将需要弄清楚所有这些抵押贷款的庞然大物，而且没有比现在更好的时机，当时抵押贷款利率处于创纪录的低点。在开始寻找房屋之前，请继续阅读您需要弄清楚的五件事，您将在何时开始与抵押贷款人交谈时做好准备。
请记住：如果这一切看起来势不可挡，财务规划师（或精通金钱的朋友或家人）可以帮助指导您完成整个过程。买房是一场马拉松，而不是短跑，你不必一个人做。
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一 算出你能负担多少抵押贷款
除非你有秘密的现金藏在某个地方——足够花几十万美元买你梦想中的房子——否则你需要借钱买房子。那么，您可以获得的抵押贷款规模将决定哪些房产属于您的价格范围。在你开始认真看房子之前，你需要弄清楚你能负担得起多少抵押贷款——进而，还有多少房子。
“你的收入确实决定了你的贷款能力，”说 安德里亚·科林·威廉姆斯， CFP、CLU、ChFC，Northwestern Mutual 的财富管理顾问。
当您尝试获得贷款资格时，您需要提供收入证明。贷方还将检查您的信用报告，以确定您还拥有哪些其他形式的债务——学生贷款、个人贷款、汽车贷款等。他们将使用此信息来计算您的债务与收入比率：您所欠的金额与您的收入相关。考虑到您的收入，贷方希望确保您的每月债务支付（包括您提议的抵押贷款支付）能够负担得起。
“大多数贷款需要 43% 的债务与收入比率，”说 米歇尔·哈蒙德， Chase Private Client 的房屋贷款顾问。 “例如，如果客户每年赚 120,000 美元，这相当于每月总收入 10,000 美元。因此，具有这种情况的客户通常有资格每月花费高达 4,300 美元来支付信用报告中出现的所有费用，而不仅仅是住房。
换句话说，您的收入需要足够高，以便您可以轻松支付除任何其他贷款外的抵押贷款。要计算您可以负担多少抵押贷款，请将您的年薪或家庭收入除以 12。将该数字乘以 0.43。如果您有其他债务，请从该数字中减去这些每月付款。这笔最终金额是您可以负担的最大每月抵押贷款付款。有关您可以负担多少抵押贷款的更详细细分，有许多免费的在线抵押贷款计算器； 书呆子钱包 有一个很棒的。
不过，申请最大的贷款并不是一个好主意。 “一个好的经验法则是问问自己，‘我应该借多少钱？’而不是“我可以借多少钱？”房屋所有权解决方案和经济适用房项目高级副总裁 Kathy Cummings 说 美国银行。 “这种方法侧重于适合您预算的金额。”
哈蒙德说，还有其他几个因素，包括信用评分和首付规模，可以决定你能负担多少抵押贷款，但收入是一个有用的起点，因为偿还贷款的能力是关键。
但是，当您计算抵押贷款选项时，不要只关注每月还款额。潜在购房者需要了解，每月付款并不能显示全部情况，高级副总裁兼教练负责人南希·德鲁索 (Nancy DeRusso) 说 艾科， 一家提供公司赞助的财务咨询计划的高盛公司
DeRusso 说，人们倾向于关注每月的付款规模，但还有更多，包括成交成本、评估和房屋检查费、公用事业、维修等等。其中一些费用将在购买时预付并支付，但其他费用将增加拥有房屋的每月费用。为了了解这些成本将是多少，DeRusso 建议与您的贷方或房地产经纪人讨论前期成本，一旦您找到了您的梦想家园，与当前房主讨论他们面临的每月或每年的开支。
二 检查您的信用
除了查看您的收入外，贷方还会查看您的信用评分和信用报告。威廉姆斯说，较高的信用评分使借款人对贷方更具吸引力，并可以帮助您获得较低的利率，但贷方会根据经济环境调整对信用评分的预期。如果日子不好过，很多人无力还款，贷方可能会收紧限制，不太愿意借钱给分数较低的人；如果条件好，他们可能会更自由地批准信用评分较低的人。
如果您希望在不久的将来购买房屋并且需要抵押贷款来支付它，请立即开始工作以减少您的债务和您的信用利用率（您在给定月份使用的可用信用额度）以提高你的信用评分。
3 研究贷款类型
“很多人可能不知道有几种类型的抵押贷款，”说 劳伦·威巴尔， CFP，Vanguard Personal Advisor Services 的高级财务顾问。 “潜在的购房者应该了解可用的不同类型的贷款、它们如何符合条件以及它们提供的潜在好处。”
一旦您了解了您可以负担的抵押贷款金额，就开始研究您可以使用的抵押贷款类型。 30 年期固定利率抵押贷款是美国最常见的抵押贷款，但如果您有兴趣，您还有更多选择。
常规贷款与非常规贷款
“传统抵押贷款由私人贷款人提供，而非传统抵押贷款，如 FHA [联邦住房管理局] 或 VA [退伍军人事务]，是针对特定合格买家的政府贷款，”Wybar 说。
传统贷款向普通民众开放，由私人贷方提供，并附带标准首付和大多数人与抵押贷款相关的条款。非常规抵押贷款得到政府计划的支持，例如 FHA 或退伍军人事务部，以使某些群体更容易获得房屋所有权。
“进入门槛要低得多，”威廉姆斯谈到 FHA 贷款时说，这些贷款通常适用于信用评分较低的人。非常规贷款也并不总是需要 20% 的首付，这使得许多人更容易买房。非常规贷款的利率通常也较低。然而，他们并非没有缺点，即需要支付抵押贷款保险——更多内容见下文。
固定利率抵押贷款与浮动利率抵押贷款
对于固定利率抵押贷款，贷款利率在贷款被取出时确定，并在贷款期限内保持不变。 （您可以通过再融资改变您的抵押贷款利率，但原始贷款将保持不变。）可变利率抵押贷款（也称为 可调整利率抵押贷款，或 ARM )，另一方面，利率可以在介绍期后在贷款期限内进行调整。
哈蒙德说，浮动利率抵押贷款通常在贷款开始时利率较低，每月还款额较低，但它们也因让借款人陷入困境而臭名昭著：一种可调整利率抵押贷款有助于导致后期-2000 年代的住房危机。一段时间后，浮动利率抵押贷款的利率会随着更大的经济力量而变化、上升或下降。如果利率下降，借款人可以省钱——但如果利率上升，借款人可能会面临更大的（可能无法负担）每月还款额。浮动利率抵押贷款的利率按既定时间表变动，可以是年度或每月，但它们的上升或下降是不可预测的。
可变利率或可调整利率抵押贷款可用于借款人的优势，但任何希望获得其中一项贷款的人都应该确定他们了解潜在影响。但是，如果做得对，这些抵押贷款可以帮助借款人省钱。
哈蒙德说：“选择浮动利率抵押贷款的客户应该充分了解一旦介绍期结束并且利率变得可调整，与留在贷款中的所有风险有关。” “对于计划在特定时间范围内搬家或有能力在短时间内全额偿还抵押贷款的客户来说，可变利率抵押贷款通常是一种选择。”
固定利率抵押贷款当然更加一致，但如果在利率高且利率随后下降时将其取出，借款人将不得不再融资——有时是一个代价高昂的过程——以利用这些较低的利率。但是，如果您能够在利率较低时获得抵押贷款，就像在 COVID-19 经济危机期间一样，您可能会为您的贷款期限做好准备。
10 年、15 年、20 年和 30 年抵押贷款
虽然 30 年期抵押贷款最常被谈论，但您可以获得许多不同时间增量的抵押贷款。年数决定了您有多少时间还清抵押贷款：心爱的 30 年抵押贷款让人们有 30 年的时间偿还房贷成本，外加利息。另一方面，10 年期抵押贷款只给人们 10 年的时间来支付抵押贷款的全部费用，包括利息——但仅仅十年后他们就没有债务了。
每个增量都有自己的好处和确定利率的方法，但一般来说，您可以通过较短的贷款总体上节省资金。使用 15 年期的贷款，您的每月还款额会多得多，但从长远来看，您支付的费用会更少，因为您支付的利息更少——而且在 15 年后，当贷款还清并且您完全拥有你的家。较短的贷款也往往具有较低的利率，因为贷方认为较短的贷款期限比较长的贷款风险更小，并允许业主更快地建立房屋净值。
当您记住利息是借钱的成本时，这一切都是有道理的：当您借更多的钱时，您将不得不为那段时间支付额外的费用。当你向某人借钱，30 年内不需要全部还清时，你必须为时间的奢侈付出代价——而额外的支付是以利息的形式出现的。
在您争相购买节省资金的 10 年或 15 年抵押贷款之前，请记住这些贷款的每月还款额较大。较长的贷款支付较少，这使人们可以购买更大、更好或位置更好的房屋，他们有更多的时间来支付。他们还可以为其他目的（教育、退休等）存钱，或者在偿还债务的同时进行投资。使用较短的贷款，您可能会面临每月还款额过高以至于无法存钱的风险。
虽然总是可以提前还清抵押贷款，但重要的是要考虑什么贷款期限最适合您的长期财务计划。
4 算出你的首付
首付是您为房屋支付的初始金额。买房不只是通过抵押贷款：您还必须先存一点钱来购买您的房产。传统上，贷方要求房屋总成本的 20%：如果您打算购买价值 200,000 美元的房屋，这意味着您需要至少 40,000 美元的首付，加上任何相关的结账成本和购买过程中的前期费用。
为首付存够钱是拥有住房的一个常见障碍：即使人们有足够的收入来支付每月的抵押贷款，存下这么多钱也可能需要数年时间。幸运的是，有些贷款不需要 20% 的首付。非常规贷款，如 FHA 或 VA 贷款，根据包括收入在内的各种因素接受较低的首付。卡明斯说，在大多数地区还有私人和政府支持的计划可以帮助支付首付、关闭成本和负担能力，从而使购房更容易获得。
较低的首付听起来不错，但它们通常会导致较高的每月付款。回到那个 200,000 美元的房子：如果您支付 40,000 美元的首付，您只欠 160,000 美元外加利息。如果您支付较少的首付款，您将在相同的时间内欠更多的抵押贷款，因此您的每月付款会更多。 （您也有可能必须支付私人抵押贷款保险或抵押贷款保险，如下所述。）您放下的越多，欠的越少：您需要偿还的贷款就越少。较低的首付听起来像是一笔不错的交易，但在您选择之前，请考虑一下它将如何影响您的每月付款。
如果您想买房，请研究您可能需要什么样的首付，然后开始储蓄。即使您能够支付不到 20% 的首付，在银行里有多余的钱也不会伤害您。
5 阅读私人抵押贷款保险 (PMI) 和抵押贷款保险
私人抵押贷款保险和抵押贷款保险是您每月按揭付款的附加费用。当购房者的首付低于房屋购买价格的 20% 时，通常需要它们，并且它们保护贷款人，而不是房主，以防房主不再能够支付抵押贷款。
如果潜在购房者无法找到首付 20% 的资金，贷方可能会将他们视为有风险的借款人。他们可能仍会批准抵押贷款，但在许多情况下，它会要求借款人支付抵押保险费。私人抵押贷款保险与传统贷款相关，利率因首付金额和信用评分而异。根据哈蒙德的说法，这通常会增加您抵押贷款的 0.3% 到 1.5% 的年度成本，尽管它可能会有所不同。
大多数非常规贷款——尤其是 FHA 贷款——都需要抵押贷款保险。虽然条款和利率取决于您是否拥有 FHA 贷款或 USDA 贷款，但抵押贷款保险会增加您的贷款金额和贷款的总成本，根据 消费者金融保护局。
考虑私人抵押贷款保险和抵押贷款保险是减少首付的不利因素。虽然您最初是在省钱，但您的每月付款将比首付 20% 的情况要多。在大多数情况下，一旦您拥有 20% 的房屋净值——一旦您通过首付和每月付款支付了房屋售价的 20% 左右，就不再需要私人抵押贷款保险。要确定您拥有 20% 的股权，您可能需要再融资以取消 PMI 授权。
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