2021年对于房地产市场来说是火热的一年，这已不是什么秘密。房屋以创纪录的价格出售，为有限的可用库存经常发生竞标战，买家完全以现金支付购房的情况并不少见。
尽管随着更多房源的上市，市场似乎正在恢复正常，但在房地产销售方面，2022 年将面临一些独特的问题和挑战。特别是两个因素可能会在未来一年影响市场：
- 美联储在 11 月决定缩减大流行时期的经济刺激措施。
- 随着美国边境的开放，外国投资重返美国房地产市场。
下面将详细了解这些因素将如何影响未来 12 个月的房地产，以及您购买或出售房屋的能力。
美联储宣布结束大流行时期的刺激措施
11月初， 美联储宣布 计划逐步缩减其 1200 亿美元的债券购买计划，并开始在 COVID-19 过山车期间结束其为稳定美国经济所做的历史性努力。该决定是为了应对该国近几个月来经历的重大经济反弹。随着联邦刺激措施的结束，央行将在 1 月份之前每月减少 150 亿美元的债券购买量。
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“美联储缩减资产购买规模的决定代表着货币政策正常化的尝试，随着大流行加强了对美国经济的控制，货币政策转变为危机模式，”Bankrate 高级经济分析师兼华盛顿分社社长马克·哈姆里克 (Mark Hamrick) 说。
这一切都很好，但这对购房者或卖家来说意味着什么？许多行业专家将资产购买的结束视为利率上升的前兆。更高的抵押贷款利率意味着许多美国人买不起房。
“美联储的缩减意味着将购买更少的抵押债券和国债。结果，抵押贷款利率将上升，”爱德华默梅尔斯坦解释说， 房地产顾问 和 One and Only Holdings 的创始人，这是一家为投资者提供服务的精品咨询公司。 “随着抵押贷款利率的上升，如果你为购买提供资金，房屋的携带成本会变得更高。 '
进入 2022 年，抵押贷款利率可能会从 0.25% 上升到 0.5%，这对一些潜在的购房者来说可能会有很大的不同。
“目前，抵押贷款利率在 2.5% 到 3% 之间，因此增加 0.25% 将使您的每月支出增加 20%，这是非常重要的。因此，最好现在购买，而不是六个月后购买，”Mermelstein 继续说道。
加息可能对低端市场产生最显着的影响，半个点可能意味着可负担性和不可负担性之间的差异，Frederick Warburg Peters，首席执行官 华宝地产 .
“在高端市场，利率上升可能会抑制价格上涨，但它们不太可能显着影响成交量，”Warburg Peters 说。
还值得注意的是，在房价已经很高的时候，预计的加息并不完全理想。根据 11 月发布的 Redfin 报告 （涵盖截至 11 月 14 日的四个星期），截至上个月，房屋销售价格中位数同比增长 13% 至 357,881 美元。它们比 2019 年同期上涨了 30%。此外，报告所涵盖的时间段内新上市房屋的要价比去年同期上涨了 13%，比 2019 年上涨了 27%，达到中位数354,725 美元。
地区副总裁兼执行抵押贷款银行家梅丽莎科恩说：“由于过去一年房地产价格上涨了 20% 或更多，更高的利率将造成更大的伤害。” 威廉·拉维斯抵押贷款 . '这种组合对房地产市场来说将是艰难的。人们仍然可以购买——但他们将负担得起更少的空间。
2022年外商投资回报
由于在大流行的大部分时间里，该国的边境基本上是关闭的，因此房地产市场基本上受到保护，免受可能由涉足市场的外国投资者推动的购房价格的更大上涨。随着美国边境的重新开放，这一现实将迅速向相反的方向转变。
专家说，外国投资者已经等待了将近两年才能重返美国市场。随着航班的增加和外国签证瓶颈的消退，来自国外的资金将加速流入美国房地产。这一发展将使一些人受益，但不是所有人。
“纽约、迈阿密和洛杉矶等主要市场应该会从外国投资者的回归中受益匪浅。具体来说，这些城市的卖家受益最大，因为随着外国投资者进入市场，价格上涨，”Mermelstein 补充道。
但是，如果您是潜在买家，那么这种上涨可能并不理想，尤其是与即将上调的利率相结合时。
“在提高抵押贷款利率和外国投资者的回报之间，住房成本肯定会变得更加昂贵，”默梅尔斯坦说。
尽管如此，并非所有房地产专家都相信未来会有如此重大的变化，至少对于 2022 年涌入市场的外国投资者而言，尤其是现在一种新的冠状病毒正在威胁任何恢复正常的情况。
Warburg Realty 的经纪人 Ellen Sykes 说：“随着 COVID 的 Omicron 病毒株的出现，我认为很多赌注都悬而未决，如果不是的话。” “大多数人不太可能预料到可能会出现一波又一波的隔离、关闭以及对旅行的影响。因此，我认为外国投资者不会像我们过去在纽约市和美国其他地方所期望的那样大量涌入。总会有更大的财团和大玩家来来去去，但个人投资者会暂时低调。在这一点上太难了。
购房者的外卖
专家在 开门 继续预测，尽管任何潜在的市场变化迫在眉睫，但 2022 年春季的购房季节将在美国各地出现高需求。即使利率上升，外国投资者可能会进行更多的购买竞争，买家和卖家仍然有很多选择，市场将继续快速发展。
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“虽然我们不知道利率会是什么样子，但我们总是建议客户对自己的财务状况有深刻的了解，以确定他们的个人需求，”Opendoor 抵押贷款总经理 Nadia Aziz 说。 '研究选项对于找到满足您需求的最佳融资产品非常重要。有许多不同的抵押贷款产品可供选择，包括低首付选项，可以帮助购房者实现他们的置业梦想。
